مصادر الالتزام في القانون المدني المصري

يتناول هذا المقال الصادر عن المستشار أشرف مشرف – المحامي بالنقض – شرحًا وافيًا لمصادر الالتزام في القانون المدني المصري، من خلال عرض تفصيلي للعقد، الإرادة المنفردة، العمل غير المشروع، الإثراء بلا سبب، والقانون، مدعومًا بتحليل قانوني ومراجع فقهية موثوقة. مادة قانونية معمقة ومفيدة لكل من يهتم بالقانون المدني والالتزامات.

مصادر الالتزام في القانون المدني المصري
بقلم
المستشار/ اشرف مشرف
المحامي بالنقض

تعتبر مصادر الالتزام في القانون المدني المصري من الأسس الهامة التي تقوم عليها نظرية الالتزام. هذه المصادر تحدد الأسس التي تنشأ بموجبها الالتزامات القانونية بين الأفراد، سواء كانت ناشئة عن إرادة الأفراد أو بفعل القانون نفسه ، وسنتناول في هذا المقال أهم مصادر الالتزام في القانون المدني المصري.

1. العقد
العقد هو المصدر الأول والأكثر شيوعاً للالتزام في القانون المدني. ويعرف العقد بأنه توافق إرادتين أو أكثر على إحداث أثر قانوني معين. يمكن أن يكون هذا الأثر إنشاء التزام، تعديله، أو إنهاءه. تنص المادة 147 من القانون المدني المصري على أن “العقد شريعة المتعاقدين”، مما يعني أن الالتزامات الناشئة عن العقد تكون ملزمة للأطراف المتعاقدة ويجب تنفيذها بحسن نية.

والعقد ينشأ عن توافق إرادتين على إنشاء التزام قانوني، وهو يعد من أهم مصادر الالتزام في القانون المدني. والعقد يمكن أن يكون تعاقداً على البيع، الإيجار، الهبة، المقاولة، وغيرها من العقود المسماة أو غير المسماة. فالعقد ينظم العلاقات بين الأطراف ويحدد حقوقهم والتزاماتهم.

وفيما يتعلق بتفسير العقود، يعتمد المشرع المصري على مبدأ حسن النية في تنفيذ العقود، حيث يجب على الأطراف تنفيذ التزاماتهم وفقاً لما تم الاتفاق عليه، وبما يتماشى مع حسن النية وعدم الإضرار بالطرف الآخر. ويجب أن ينفذ بما يتفق مع مضمونه الحقيقي وحسن النية في التعامل.

أنواع العقود
العقود تنقسم إلى عقود مسماة وعقود غير مسماة. العقود المسماة هي التي نص عليها القانون ونظم أحكامها، مثل عقد البيع، الإيجار، المقاولة، وغيرها. أما العقود غير المسماة فهي التي لم ينص عليها القانون ولكنها تندرج تحت مبدأ حرية التعاقد، مثل العقود الحديثة التي تواكب التطورات الاقتصادية والاجتماعية.

شروط صحة العقد
لصحة العقد يجب أن تتوافر فيه عدة شروط أساسية:
1. الرضا:
يجب أن يكون رضا المتعاقدين صحيحاً وخالياً من العيوب مثل الغلط، التدليس، الإكراه، والغبن.
2. المحل:
يجب أن يكون المحل موجوداً ومعيناً أو قابلاً للتعيين ومشروعاً.
3. السبب:
يجب أن يكون للالتزام سبب مشروع، وغير مخالف للنظام العام أو الآداب.

عيوب الرضا
تتمثل عيوب الرضا في الغلط، التدليس، الإكراه، والغبن. هذه العيوب تؤدي إلى إمكانية إبطال العقد إذا ثبت تأثيرها على إرادة أحد الأطراف عند التعاقد. الغلط مثلاً يكون عندما يتصور أحد الأطراف أمراً غير صحيح ويؤثر هذا التصور على قراره في إبرام العقد.

2. الإرادة المنفردة
الإرادة المنفردة هي التصرف القانوني الذي يصدر من جانب واحد ويترتب عليه آثار قانونية. يمكن أن يكون مصدر الالتزام في حالات معينة كالوعد بجائزة أو الإقرار بالدين. يشترط القانون لتحقق الالتزام بالإرادة المنفردة أن يكون هناك نية صريحة لإحداث أثر قانوني وأن تتوافر الشروط المطلوبة قانوناً لهذه الإرادة.

الإرادة المنفردة تعتبر من المصادر غير التقليدية للالتزام، حيث يمكن أن تنشأ التزامات قانونية من إرادة شخص واحد دون الحاجة إلى قبول من طرف آخر. من أمثلة ذلك الوعد بجائزة لمن يعثر على شيء مفقود، أو التعهد بدفع مبلغ مالي مقابل القيام بعمل معين.

شروط صحة الالتزام بالإرادة المنفردة
لتكون الإرادة المنفردة مصدراً صحيحاً للالتزام، يجب أن تتوافر فيها شروط معينة:
1. وضوح الإرادة:
يجب أن تكون الإرادة واضحة وصريحة وموجهة لتحقيق أثر قانوني محدد.
2. المشروعية:
يجب أن يكون موضوع الالتزام مشروعاً وغير مخالف للنظام العام أو الآداب.
3. الإعلان:
في بعض الحالات، يجب أن يتم الإعلان عن الإرادة المنفردة بشكل يكفل علم الآخرين بها، كما في حالة الوعد بجائزة.

تطبيقات الإرادة المنفردة
تشمل تطبيقات الإرادة المنفردة الوعد بجائزة، والإقرار بالدين، والتعهد بدفع مبلغ مالي. هذه التطبيقات تُعد أمثلة واضحة على كيف يمكن للإرادة المنفردة أن تُنشئ التزامات قانونية دون الحاجة إلى اتفاق بين طرفين.

3. العمل غير المشروع
العمل غير المشروع أو الفعل الضار يعتبر مصدراً أساسياً للالتزام. ينشأ الالتزام هنا عن الأضرار التي يلحقها الشخص بالآخرين بفعله غير المشروع، سواء كان عمدياً أو ناتجاً عن إهمال. تُلزم القوانين الشخص المتسبب في الضرر بتعويض المتضرر عن الأضرار الناتجة.

أركان المسؤولية التقصيرية
المسؤولية التقصيرية أو المسؤولية عن العمل غير المشروع تعتمد على توافر ثلاثة أركان:
1. الخطأ:
يجب أن يكون هناك خطأ من جانب الشخص المتسبب في الضرر، سواء كان هذا الخطأ عمدياً أو ناتجاً عن إهمال أو تقصير.
2. الضرر:
يجب أن يكون هناك ضرر فعلي قد لحق بالمجني عليه، سواء كان هذا الضرر مادياً أو معنوياً.
3. علاقة السببية:
يجب أن تكون هناك علاقة سببية بين الخطأ والضرر، بمعنى أن يكون الضرر نتيجة مباشرة للخطأ.

تطبيقات العمل غير المشروع
تشمل تطبيقات العمل غير المشروع حالات الإهمال الطبي، والتعدي على الملكية، والأفعال الضارة الأخرى التي تسبب أضراراً للآخرين. في هذه الحالات، يكون الشخص المتسبب في الضرر ملزماً بتعويض المتضرر عن الأضرار التي لحقت به.

4. الإثراء بلا سبب
الإثراء بلا سبب هو مصدر آخر للالتزام. يحدث عندما يستفيد شخص على حساب آخر دون وجود سبب قانوني يبرر هذا الإثراء. في هذه الحالة، يكون على الشخص الذي أثرى أن يعيد ما حصل عليه دون وجه حق إلى الشخص الذي افتقر بسببه.

شروط الإثراء بلا سبب
لتحقق الإثراء بلا سبب كمصدر للالتزام، يجب توافر الشروط التالية:
1. الإثراء:
يجب أن يكون هناك إثراء فعلي لأحد الطرفين، أي حصوله على منفعة مادية أو معنوية.
2. الافتقار:
يجب أن يكون هناك افتقار فعلي للطرف الآخر، أي خسارته لمنفعة أو مال.
3. انعدام السبب القانوني: يجب أن يكون الإثراء بلا سبب قانوني يبرره، أي دون وجود عقد أو تصرف قانوني آخر يبرر هذا الإثراء.

تطبيقات الإثراء بلا سبب
تشمل تطبيقات الإثراء بلا سبب الحالات التي يقوم فيها شخص بدفع مبلغ من المال عن طريق الخطأ إلى شخص آخر، أو استيلاء شخص على ممتلكات الغير دون وجه حق. في هذه الحالات، يلتزم الشخص الذي أثرى بإعادة المنفعة أو المبلغ الذي حصل عليه دون وجه حق.

5. القانون
يعتبر القانون ذاته مصدراً للالتزام في حالات خاصة ينص عليها التشريع مباشرةً. تكون هذه الالتزامات مفروضة بموجب القوانين المختلفة، مثل الالتزامات الأسرية أو الضرائب أو الالتزامات العامة تجاه المجتمع.

تطبيقات الالتزام بموجب القانون
تشمل تطبيقات الالتزام بموجب القانون الالتزامات المالية مثل الضرائب والرسوم، والالتزامات الأسرية مثل النفقة، والالتزامات الاجتماعية مثل الحفاظ على النظام العام والأمن العام. هذه الالتزامات تفرضها القوانين مباشرةً دون الحاجة إلى اتفاق بين الأفراد.

الخاتمة
تعددت مصادر الالتزام في القانون المدني المصري بين مصادر إرادية وأخرى قانونية. يتضح من خلال ما سبق أن العقد والإرادة المنفردة والعمل غير المشروع والإثراء بلا سبب والقانون هي الأسس التي تقوم عليها الالتزامات القانونية. وتسهم هذه المصادر في تنظيم العلاقات بين الأفراد وتحقيق العدالة الاجتماعية، مستندة إلى مبادئ القانون وأحكامه.

المراجع
– عبد الرازق السنهوري، الوسيط في شرح القانون المدني، الجزء الأول، نظرية الالتزام بوجه عام.
– أشرف أحمد عبد الوهاب، كتاب آثار الالتزام في ضوء آراء الفقهاء والتشريع وأحكام القضاء.
– أحمد شرف الدين، كتاب مصادر الالتزام العقد الإرادة المنفردة.
– أحمد شوقي محمد عبد الرحمن، النظرية العامة للإلتزام – احكام الإلتزام والإثبات.
ashrf_mshrf@hotmail.com
www.ashrfmshrf.com/wp
00201224321055

01224321055

الإخلاء للتنازل والترك والتأجير من الباطن

أرست محكمة النقض مبدأ قضائيًا هامًا يقضي بأن توقيع أحد الورثة على عقد إيجار لاحق أو تنازل عن الرخصة لا يُعتد به في مواجهة باقي الورثة إذا لم يكونوا طرفًا في هذه التصرفات، وأكدت أن الامتداد القانوني لعقد الإيجار لا يُفترض قصره على أحد الورثة دون سند قانوني صريح. جاء ذلك في الطعن رقم 14448 لسنة 77 قضائية، والذي انتهت فيه المحكمة إلى نقض الحكم المطعون فيه للخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب، مما حال دون الفصل في الموضوع.

إذ كان الثابت من الأوراق أن الحكم المطعون فيه أقام قضاءه بإلغاء الحكم المستأنف وبعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة على سند من أن عقد إيجار المستأجر الأصلي المؤرخ ١ / ٦ / ١٩٧٢ امتد عقب وفاته لزوجته ” المطعون ضدها الثالثة ” وأنها تنازلت عنه ضمنياً بقبولها تحرير عقد إيجار جديد بتاريخ ١٤ / ١٠ / ١٩٨٦ مع المالك الجديد للعقار وبتوقيعها كشاهدة على عقد الإيجار المؤرخ ١٤ / ١٠ / ١٩٨٧ الصادر منه لنجلها ” المطعون ضده الأول ” وبتنازلها عن رخصة المقهى لنجليها ” المطعون ضدهما الأول والثاني ” بالتنازل الموثق بمصلحة الشهر العقاري برقم … لسنة ٢٠٠١ توثيق الأقصر النموذجي ، بيد أن الحكم المطعون فيه لم يبين المصدر الذى استظهر منه أن عقد ايجار المستأجر الأصلي المؤرخ ١ / ٦ / ١٩٧٢ قد امتد بوفاته إلى زوجته فقط دون باقي ورثته ، والتفت عن إقرارها أمام الخبير المنتدب من قبل محكمة أول درجة من أنها وقعت على عقد الإيجار المؤرخ ١٤ / ١٠ / ١٩٨٦ بوصفها نائبة عن ورثة المستأجر الأصلي ، وخالف الثابت بذلك العقد من أنه امتداد لعقد الإيجار الأصلي المؤرخ ١ / ٦ / ١٩٧٢ خاصة وأن تحرير المالك الجديد للعقار عقد إيجار جديد للمطعون ضدها الثالثة بتاريخ ١٤ / ١٠ / ١٩٨٦ ثم عقد إيجار آخر للمطعون ضده الأول بتاريخ ١٤ / ١٠ / ١٩٨٧ لا يترتب عليه إنهاء عقد إيجار المستأجر الأصلي المؤرخ ١ / ٦ / ١٩٧٢ وليس من شأنه أن يضفى عليهما وحدهما صفة المستفيدين من الامتداد القانوني لذلك العقد دون غيرهم من الورثة الوارد ذكرهم بإشهاد وراثة مورثهم الأصلي رقم … لسنة ١٩٨١ وراثات نيابة الأقصر للأحوال الشخصية ” نفس ” ومن بينهم الطاعنتان المحاج به أمام محكمة أول درجة منهما ، فضلاً عن أن توقيع المطعون ضدها الثالثة كشاهدة على عقد الإيجار المؤرخ ١٤ / ١٠ / ١٩٨٧ الصادر للمطعون ضده الأول والذى اعتبره الحكم المطعون فيه تنازلاً منها عن عقد الإيجار المؤرخ ١ / ٦ / ١٩٧٢ لا يسرى في مواجهة الطاعنتين ولا تحاجان به مادام أنهما ليستا طرفاً فيه لا سيما وأن الثابت به أنه امتداد لعقد الإيجار المؤرخ ١٤ / ١٠ / ١٩٨٦ المدون به أنه امتداد لعقد الإيجار المؤرخ ١ / ٦ / ١٩٧٢ ، كما أن تغيير رخصة المقهى محل النزاع باسم المطعون ضدهما الأول والثاني لا يفيد حتماً وبطريق اللزوم التنازل عن الإيجار ، فإنه يكون للطاعنتين المنازعة حول مدى استمرار عقد إيجار مورثهما الأخير سالف الذكر لصالحهما ، ومن ثم يتوافر في حقهما الصفة في إقامة الدعوى المبتدأة بطلب أحقيتهما في نصيبهما الشرعي فيما تغله مقهى التداعي من مقابل حق الانتفاع ، وقد خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وانتهى إلى قضائه آنف الذكر فإنه يكون معيباً بالخطأ في تطبيق القانون مما جره إلى القصور في التسبيب والفساد في الاستدلال وقد حجبه ذلك عن التصدي للفصل في الموضوع بما يوجب نقضه .

الطعن رقم ١٤٤٤٨ لسنة ٧٧ قضائية
الصادر بجلسة ٢٠٢٠/٠٢/٠٩

اشرف مشرف المحامي/ 00201118850506 / 00201004624392 /00201224321055 / ashrf_mshrf@hotmail.com /مصر / www.mshrf.com / ولله الأمر من قبل ومن بعد

“المالك على الشيوع ومدة عقد الإيجار: متى يسري العقد ومتى يُختصر؟”

هل يجوز للمالك على الشيوع أن يؤجر وحده؟ وهل العقد يسري بكامل مدته؟ شاهد هذا الفيديو مع المستشار أشرف مشرف – المحامي بالنقض، لتعرف متى يكون عقد الإيجار ملزمًا ومتى يُختصر إلى ثلاث سنوات فقط.

في هذا الفيديو القانوني الهام، يناقش المستشار أشرف مشرف – المحامي بالنقض، واحدة من أكثر القضايا تعقيدًا في مجال الإيجارات وهي إيجار المال الشائع، وخصوصًا الحالات التي يقوم فيها أحد الشركاء في الملكية (المالك على الشيوع) بإبرام عقد إيجار بمفرده.

يتناول الفيديو عددًا من النقاط المحورية:

ما هو المال الشائع؟ وما المقصود بالمالك على الشيوع؟

متى يجوز للمالك على الشيوع أن يبرم عقد إيجار دون موافقة باقي الشركاء؟

ما هو أثر الإيجار الصادر من صاحب الأغلبية؟

متى تكون مدة عقد الإيجار ملزمة؟ وهل يمكن أن تُختصر إلى ثلاث سنوات أو أقل؟

الفرق بين الإيجار بتوكيل خاص والإيجار بتوكيل عام.

موقف القانون إذا اعترض أحد الشركاء بعد تحرير العقد.

أثر القسمة أو البيع بالمزاد على مصير عقد الإيجار.

الفيديو يوضح كل حالة بالتفصيل، ويقدم نصائح عملية للمؤجرين والمستأجرين لضمان حماية حقوقهم، وتفادي الوقوع في مشكلات قانونية مستقبلًا.

شاهد الفيديو الآن لتفهم متى يسري عقد الإيجار بكامل مدته، ومتى يُقيد بحد أقصى ثلاث سنوات، ولماذا يعتبر فهم هذه التفاصيل ضروريًا سواء كنت مالكًا أو مستأجرًا.

اشرف مشرف المحامي/ 00201118850506 / 00201004624392 /00201224321055 / ashrf_mshrf@hotmail.com /مصر / www.mshrf.com / ولله الأمر من قبل ومن بعد

القيود القانونية على مدة عقد الإيجار عند التأجير من غير المالك المباشر (الولي – الوصي – القيم – الحارس – الوكيل)

ما المدة القانونية لعقد الإيجار عند التأجير من الولي أو الوصي أو القيم أو الوكيل أو الزوج؟ المستشار أشرف مشرف يشرح القواعد القانونية التي تحكم مدد الإيجار عند التصرف نيابةً عن المالك، وفقًا للقانون المدني المصري وقانون الولاية على المال.

ما المدة القانونية لعقد الإيجار إذا لم يكن المؤجِّر هو المالك المباشر للعقار؟
سؤال تكرر كثيرًا في الواقع العملي، سواء أمام جهات التعاقد أو في ساحات القضاء، والإجابة عليه تتوقف على صفة من يُبرم العقد نيابةً عن المالك.

في هذا الفيديو القانوني المتخصص، يقدم المستشار أشرف مشرف – المحامي بالنقض شرحًا مفصلًا لكافة الحالات التي يتم فيها تأجير العقارات بواسطة أحد الأشخاص ممن لا يملكون الملكية الكاملة، ولكن يباشرون الإدارة أو التصرف نيابةً عن الغير، مثل:

الولي على مال القاصر

الوصي بموجب حكم من المحكمة

القيم على فاقد أو ناقص الأهلية

الحارس القضائي المفروض لإدارة العقار

الوكيل سواء كان بموجب توكيل رسمي أو تصرف ضمنيًا

الزوج أو الزوجة في حالة التعاقد دون وكالة رسمية

النائب عن المالك بأي صفة قانونية أو اتفاقية

ويشرح الفيديو كيف فرّق القانون المدني المصري – خاصة المادة 559 – بين من له حق الإدارة ومن له حق التصرف، ويحدد متى يُعتد بالإيجار الممتد لأكثر من ثلاث سنوات، ومتى يُرد إلى ثلاث سنوات فقط، ومتى يُجاز بقرار قضائي.

كما يتناول أحكام قانون الولاية على المال، ويوضح الفروق الدقيقة بين صلاحيات الولي والوصي والقيم والحارس القضائي، ومدى التزامهم بحدود معينة في مدد الإيجار، ومتى يكون تدخل المحكمة لازمًا لإجازة العقد.

المحتوى موجّه للمحامين، والمهتمين بالاستثمار العقاري، وأولياء الأمور، وممثلي القُصّر، وكل من يدير أموالًا ليست مملوكة له بالكامل.

اشرف مشرف المحامي/ 00201118850506 / 00201004624392 /00201224321055 / ashrf_mshrf@hotmail.com /مصر / www.mshrf.com / ولله الأمر من قبل ومن بعد

امتداد عقد الإيجار بعد وفاة المستأجر: بين أحكام القانون القديم والقانون المدني الجديد

يتناول هذا الفيديو شرحًا قانونيًا مبسطًا لمسألة امتداد عقد الإيجار لورثة المستأجر، ويوضح الفرق بين أحكام القانون القديم والقانون المدني الجديد، من حيث شروط الإقامة، درجة القرابة، وطبيعة الامتداد سواء كان قانونيًا أو تعاقديًا، وفقًا لما استقر عليه القانون المصري.

يتناول هذا الفيديو شرحًا دقيقًا ووافيًا لإحدى أكثر المسائل القانونية تعقيدًا في الواقع المصري، وهي:
هل يمتد عقد الإيجار إلى ورثة المستأجر بعد وفاته؟
وما الفرق الجوهري بين ما تقرره قوانين الإيجارات الاستثنائية (المعروفة بالقانون القديم)، وما ينص عليه القانون المدني (القانون الجديد)؟

المستشار أشرف مشرف – المحامي بالنقض، يشرح في هذا التسجيل التحليلي خلفيات هذه المسألة، ويقدّم رؤية قانونية قائمة على النصوص، والسوابق، والتطبيق العملي في المحاكم، موضحًا:

تطور التنظيم القانوني لعقود الإيجار في مصر منذ صدور القانون المدني سنة 1948.

كيف ألغى قانون تنظيم الأماكن لسنة 1947 تطبيق أحكام القانون المدني على إيجار الوحدات السكنية.

كيف خرجت الإيجارات الزراعية بدورها من القانون المدني في الخمسينات ثم عادت إليه لاحقًا.

متى بدأ العمل بقانون الإيجار الجديد؟ وما الذي تغير في العلاقة بين المؤجر والمستأجر؟

الفرق الجوهري بين الامتداد القانوني في القانون القديم، والامتداد التعاقدي في القانون الجديد.

من هم الورثة الذين يحق لهم الاستمرار في الشقة وفقًا للقانون الاستثنائي؟

ما هو شرط الإقامة؟ وهل يشترطه القانون المدني؟

هل يمكن أن يمتد العقد لحفيد؟ وهل يختلف الوضع إذا لم يكن من الدرجة الأولى؟

هذا الفيديو موجه لكل من:

يرغب في فهم الفروق الدقيقة بين نظامي الإيجار في مصر.

يواجه نزاعًا حول بقاء الورثة في الشقة بعد وفاة المستأجر الأصلي.

يحتاج إلى تثقيف قانوني واضح حول حقوق وواجبات الطرفين في عقد الإيجار.

اشرف مشرف المحامي/ 00201118850506 / 00201004624392 /00201224321055 / ashrf_mshrf@hotmail.com /مصر / www.mshrf.com / ولله الأمر من قبل ومن بعد

عقد البيع الإبتدائى ينقل الملكية الكاملة للعقار حتى ولو لم يُسجل 

أرست الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية والأحوال الشخصية بمحكمة النقض مبدأ قضائيًا مهمًا بتاريخ 12 أكتوبر 2003، قضى بأحقية مشتري العقار بعقد ابتدائي غير مسجل في استيداء ريع العقار من غاصبه، ولو لم يكن قد تسلم العين فعليًا، طالما أن البيع تم بعقد معين لمحل المبيع ولم يوجد عرف أو اتفاق مخالف. جاء ذلك في الطعن رقم 680 لسنة 64 ق، والذي انتهى إلى نقض الحكم المطعون فيه تأسيسًا على الخطأ في تطبيق القانون بشأن حقوق المشتري في الانتفاع والريع، مما يمثل عدولًا عن اتجاه سابق لمحكمة النقض.

       
باسم الشعب 

الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية والأحوال الشخصية 
برئاسة السيد المستشار/ فتحي عبد القادر خليفة رئيس المحكمة 

وعضوية السادة المستشارين: 
ريمون فهيم اسكندر د. رفعت محمد عبد المجيد 
كمال محمد محمد نافع أحمد محمود أحمد مكي 
يحيى إبراهيم كمال الدين عارف محمود رضا عبدالعزيز الخضيري 
حماد الشافعي السنتريس محمود بكر غالي 
إبراهيم محمد عبده الطويلة عبد الصمد عبدالعزيز دعبس 
نواب رئيس المحكمة 
وبحضور السيد المحامي العام / طلبه مهنى 
وأمين السر / سيد عليوه. 
في الجلسة العلنية المنعقدة بمقر المحكمة بمدينة القاهرة. 
في يوم الأحد 16 من شعبان سنة 1424 هـ الموافق 12 أكتوبر سنة 2003 م. 
أصدرت الحكم الآتي : في الطعن المقيد في جدول المحكمة برقم 680 لسنة 64 ق (هيئة عامة) 

المرفوع من 
حمدي عبدالعزيز قنديل 
المقيم 3 شارع الشهداء بشبين الكوم – محافظة المنوفية 
لم يحضر عنه أحد 

ضــــــــــــــــــــــد 
1- سالم سالم سيد أحمد 2- عبد المؤمن محمد سيد أحمد 
3- السيد محمد سيد أحمد 4- أمينة محمد سيد أحمد 
5- أم السيد محمد سيد أحمد 6- علي إبراهيم أبو سنه 
المقيمون بناحية أم صالح مركز بركة السبع. 
لم يحضر عنهم أحد 

الوقائـــــــــــــــــــــــــــــع 
في يوم 22/1/1994 طعن بطريق النقض في حكم محكمة استئناف طنطا مأمورية شبين الكوم الصادر بتاريخ 24/11/1993 في الاستئناف رقم 125 لسنة 15 ق وذلك بصحيفة طلب فيها الطاعن الحكم بقبول الطعن شكلا ، وفي الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه والإحالة. 
وفي اليوم نفسه أودع الطاعن مذكرة شارحة قام قلم الكتاب بضم الملفين الابتدائي والاستئنافي. وفي 8/2/1994 أعلن المطعون عليهم بصحيفة الطعن. أودعت النيابة مذكرة أولى بأقوالها طلبت فيها الحكم بقبول الطعن شكلا وفي الموضوع برفضه. 
وبجلسة 24/11/2002 عرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة فرأت أنه جدير بالنظر فحددت لنظره جلسة 22/12/2002 وبها سمعت الدعوى أمام الدائرة. 
وبجلسة 12/1/2003 قررت المحكمة إحالة الطعن إلى الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية والأحوال الشخصية للفصل فيه. وأودعت النيابة مذكرة ختامية عدلت فيها عن رأيها في موضوع الطعن وطلبت نقض الحكم المطعون فيه. 
وبجلسة 24/6/2003 سمعت الدعوى أمام الهيئة على ما هو مبين بمحضر الجلسة حيث صممت النيابة على ما جاء بمذكرتها الختامية ، والهيئة أصرت الحكم بجلسة اليوم. 

الهــــــــــــــيئة 

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر/ إبراهيم الكويلة نائب رئيس المحكمة والمرافعة وبعد المداولة. 
حيث أن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن الطاعن أقام الدعوى رقم 601 لسنة 1975 مدني شبين الكوم الابتدائية على مورث المطعون ضدهم الخمسة الأوائل والمطعون ضده السادس بطلب الحكم بإلزامهما متضامنين بأن يؤديا إليه مبلغ 500 ج وتسليم الأطيان المبينة بالصحيفة على سند أنه اشتراها بعقد ابتدائي قضي بصحته ونفاذه ، وإذ غصب المدعي عليهما حيازتها فقد حق له استيداء ريعها منها عن الفترة من سنة 1996 حتى 1974 الزراعية وما يستجد بعدها من التسليم ، ندبت المحكمة خبيرا ثم حكمت برفض الدعوى بحالتها. استأنف الطاعن هذا الحكم برقم 512 سنة 15 ق طنطا مأمورية شبين الكوم فتأيد الحكم المستأنف. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة رأت فيها رفض الطعن وبعرض الطعن على الدائرة المدنية في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها. 
وحيث أن الدائرة المدنية قررت بجلسة 12 يناير 2003 إحالة الطعن إلى الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية والأحوال الشخصية للفصل فيه عملا بنص الفقرة الثانية من المادة الرابعة من قانون السلطة القضائية رقم 46 لسنة 1972 إزاء اختلاف أحكام محكمة النقض في شأن الأثر المترتب على بيع العقار بعقد لم يسجل من حيث مدى أحقية مشتريه في مطالبة غاصبه بريعه ، إذ اشترطت بعض الأحكام لاستحقاق الريع أن يكون غصب العقار لاحقا لاستلام مشتريه له نفاذا للعقد ، بينما ارتأت أحكام أخرى الاكتفاء بالعقد ولو لم يسجل دون اشتراط استلام المشتري للعقار ما لم يوجب الاتفاق أو العرف غير ذلك 
وإذا حددت جلسة لنظر الطعن ، قدمت المحكمة مذكرة عدلت فيها عن رأيها 
وحيث أن المشرع عرف البيع فيما نص عليه في المادة 418 من القانون المدني بأنه ,,…….عقد يلتزم به البائع أن ينقل للمشتري ملكية شئ أو حقا ماليا آخر في مقابل ثمن نقدي,, وحددت التزامات البائع فيما أورده من 427 إلى 455 وألزمه في أولها ا بأن يقوم بما هو ضروري لنقل الحق إلى المشتري كما أوجب عليه – فيما ضمنته المواد 432 ، 431، 435 – تسليم المبيع للمشتري بالحالة التي كان عليها وقت البيع بما في ذلك ملحقات البيع وما أهد بصفة دائمة لاستعماله وذلك بوضعه تحت تصرف المشتري بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون عائق ولو لم يستول عليه استيلاء ماديا ، ثم رتب – فيما ضمنه نص المواد 439 – 455 أحكام ضمان البائع ومنها ضمان عدم التعرض للمشتري في الانتفاع بالمبيع كله أو بعضه سواء كان التعرض من فعله أو من فعل أجنبي على النحو وبالشروط الواردة بهذه المواد ، واستتبع ذلك بيان التزامات المشتري وأورد المادة 458 متضمنة النص في فقرتها الثانية على أن ,, وللمشتري ثمر المبيع ونماؤه من وقت تمام البيع ، وعليه تكاليف المبيع من هذا الوقت أيضا هذا ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغيره,, وأشارت المذكرة الإيضاحية لمشروع القانون المدني تعليقا على هذا النص أن البيع غير المسجل كالبيع المسجل من حيث استحقاق المشتري للثمرات,, وهو ما يدل ميعه على أن عقد البيع – ولو لم يكن مشهرا – ينقل إلى المشتري جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته من تاريخ إبرام البيع ومنها استحقاق إلى المشتري جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته من تاريخ إبرام البيع ومنها استحقاق الثمرات والنماء في المنقول والعقار على حد سواء مادام المبيع شيئا معينا بالذات ما لم يوجد اتفاق أو عرف يخالف ذلك/ كما ينقل إليه الدعاوى المرتبطة بها بما في ذلك طلب تسليم العين المبيعة وطرد الغاصب منها واستيداء ريعها منه باعتبار أن هذا الريع تعويض عن غصب ما يستحقه المشتري من ثمرات المبيع الذي حق له تسلمه وطرد من لا سند له في وضع يده عليه، وهو جزء من الحق المقرر للمشتري على المبيع ما لم يوجد اتفاق أو عرف مخالف. لما كان ذلك وكانت بعض أحكام هذه المحكمة قد ذهبت إلى انه لا حق لمشتري العقار بعقد ابتدائي وقبل أن يتسلمه ويضع اليد عليه في مطالبة الغاصب بريع العقار فقد رأت الهيئة بالأغلبية المنصوص عليها في الفقرة الثانية من المادة الرابعة من قانون السلطة القضائية رقم 46 لسنة 1872 العدول عن هذا الرأي واتباع الرأي الذي يتيح للمشتري حق طلب ريع العقار من غاصبه من وقت تمام البيع ولو بعقد غير مسجل وذلك ما لم يوجد اتفاق أو عرف مخالف. 
وحيث أن ما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه أنه أخطأ في تطبيق القانون إذ أقام قضاءه برفض الدعوى على أن عقد بيع أطيان النزاع لم يسجل وبالتالي فلا حق له في المطالبة بريعها من الغاصب لها وطرده منها إلا أن يكون قد تسلمها ، في حين أن له حق الانتفاع بها من تاريخ العقد ، وهو ما يعيب الحكم المطعون فيه ويستوجب نقضه. 
وحيث أن هذا النعي سديد ، ذلك أنه يترتب على عقد البيع – ولو لم يكن مشهرا – انتقال جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته من تاريخ إبرام البيع ومنها الثمرات والنماء في المنقول والعقار على حد سواء إلى المشتري – مادام المبيع شيئا معينا بالذات – ما لم يوجد اتفاق أو عرف يخالف ذلك ، كما تنتقل إليه الدعاوى المرتبطة بها بما في ذلك طلب تسليم العين المبيعة وطرد الغاصب منها واستيداء ريعها أطيان اشتراها بعقد ابتدائي مع طلب طردهم منها وتسليمها إليه لأن وضع يدهم عليها بغير سند قانوني استنادا إلى المطعون ضدهم,, يضعون يدهم على الأرض محل النزاع قبل شراء المستأنف – الطاعن – لها وأنه يتسلم الأرض ,, ورتب على ذلك قضاءه بتأييد الحكم المستأنف الصادر برفض الدعوى فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي سببي الطعن. 
لذلك 
نقضت الهيئة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف طنطا (مأمورية شبين الكوم) وألزمت المطعون ضدهم المصاريف ومائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة.      
  
اشرف مشرف المحامي/ 00201118850506 / 00201004624392 /00201224321055 / ashrf_mshrf@hotmail.com /مصر / www.mshrf.com / ولله الأمر من قبل ومن بعد